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文 | 空间秘探，作者 | 郑佳铌

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近日，定位中高端长租公寓的贝壳·海盐公寓正式在成都成华区建设路落地，这是由贝壳租房成都站打造的首个长租公寓自营品牌项目。今年以来，长租公寓新品牌不断推出，公寓产品市场供应也达到新高，下半年预计有50个中等规模以上的公寓项目即将面世。

多个新品牌进入公寓市场

6月18日，定位中高端长租公寓的贝壳·海盐公寓正式在成都成华区建设路落地，这是由贝壳租房成都站打造的首个长租公寓自营品牌项目，据介绍，贝壳·海盐公寓首批135间于6月18日交付使用，之后每15天交付一批，该项目全部605间将于7月底交付完毕。在此，贝壳研究院数据显示，我国住房租赁人口数已超2亿，租房已经成为了一种生活方式。因此，在对住房租赁领域不断地探索中，贝壳租房也在不断挖掘并发展新的公寓品牌。

不久之前，“Ease Living 城璟租住”品牌在上海推出，这是“Ease Living Group城璟租住集团”旗下针对内地市场推出的住房租赁运营品牌。目前城璟租住集团已完成首个上海重资产项目投资，预计首批项目将于今年年度陆续开业。据了解，城璟选择在上海发布正是了解了上海良好的营商环境和住房需求，不少住房租赁新品牌在进军长租公寓市场，因此才将首发地选在了上海。

不少酒店集团在今年也陆续推出公寓品牌。5月，希尔顿集团宣布推出新品牌Project H3，这是希尔顿继今年年初推出高端经济型品牌Spark by Hilton之后在品牌方面的又一次大动作，而Project H3作为长住品牌将成为公司产品组合中的第20个品牌。希尔顿集团CEO Christopher Nassetta表示，新品牌将会进一步推动集团的业务拓展，正式加入“长住”战场。

无独有偶，4月18日，国际酒店集团凯悦推出新的中高有限服务品牌 Hyatt Studios，以专门提供“长住+短期”的住宿产品为主，是凯悦打开北美长住市场的最新尝试。

根据亚洲旅宿大数据研究院统计，仅今年二季度以来，就已经有7家公寓新品牌问世。除了上述新品牌，4月，月内推出1家公寓新品牌，是中国电建地产在成都落子的第一个长租公寓产品“悦生活”，公寓于4月19日正式亮相，同时，6家住房租赁项目迎来集中开业；5月，月内推出2家公寓新品牌，分别是“珠实新寓”和“繁星”，正式进军长租市场。

空间秘探观察发现，今年新品牌面世频率之所以迅猛，主要是因为在政策与金融发展的加持下，公寓市场正逐渐向好发展。基于此，越来越多企业和机构开始布局公寓市场，公寓产品成为业主、投资者炙手可热的选择之一。

收购式“进军”公寓领域成重要路径

公寓品牌在不断增多，而品牌被孵化的方式也是有所不同，更多的投资者的涌入带来了更多的公寓资产的孵化。公寓品牌除了常规的公寓运营企业直接孵化，也有一部分是通过资产收购的方式，由收购方进行品牌孵化或者委托给专门的孵化公司，再或者依旧由品牌原公司接手进行孵化操作。

进军公寓市场的路径千千万，随着资本的涌入，融资收购已成为公寓市场的重要发展趋势之一，早在2017年，公寓品牌横向并购、纵向联合趋势已初见端倪，而这一现象在集中式长租公寓中尤为显著，截至当前，这一途径已是发展成熟。

例如，领盛投资及博枫主要是通过收购存量，改造为住房项目的方式布局长租公寓市场。近期，铁狮门宣布与星狮地产集团成员辉盛国际成立合资公司，收购深润大厦的长租公寓部分。其中，收购的长租公寓部分将打造为中高端长租公寓项目。

同样，6月19日，城璟租住集团与开元旅业集团在上海举行战略合作签约仪式。正式完成收购开元旅业集团所持有的位于上海松江新城核心区位的独立宿舍园区项目。据悉，该项目为城璟租住集团旗下首个重资产长租公寓项目，将成为松江区标杆的宿舍型保障性租赁住房项目，为所在区域的企业提供员工租住场景及延伸服务。

5月23日，辉盛国际首度收购中国和日本高端租赁公寓资产，分别是首次在中国深圳及日本大阪收购高端租赁公寓资产，这两项收购进一步扩大了辉盛国际在北亚区的投资组合。据了解，此次收购行动符合辉盛国际在疫情后的转型和发展战略部署，其目标是发展成为一家领先的服务式公寓地产公司，并以此巩固其作为合作伙伴在高端租赁领域的首选投资合作方，从而持续扩大其市场份额。

再早之前，4月3日，凯德投资发布公告称，已与一家总部位于日本大阪的住宅开发商签订了一项远期购买协议，将为凯德开放式房地产基金，以1.414亿新加坡元的价格收购日本大阪市中心的六处长租公寓资产。该投资组合包括428套高级一居室公寓，并将于2023年5月至2024年6月分阶段完工。

显然，资产收购是企业进军长租公寓市场的渠道之一。在需求的带动下，资产管理越来越被投资者所看重，如今，不仅国内公寓资产在不断被收购，国外市场下的公寓版块同样具有强大的发展潜力，投资机构通过“投融管退”等金融操作手段，赋能品牌，产生品牌溢价，从而产生巨大收益，是更为科学的途径之一。

新品牌增长背后的4个趋势

品牌不断增多，收并购成为孵化品牌的一个重要方式，公寓市场的未来会朝什么方向发展？空间秘探观察发现，有4个趋势值得行业人参考借鉴。

公寓巨头依旧实力满满

如今，公寓市场的主体分化的愈来愈多，不仅是公寓运营商再创新品牌，还有酒店打造的公寓品牌以及收购资产下的公寓品牌，但纵观整个公寓市场，实力最为强大的还是已经布局多年的头部企业，如自如、魔方、相寓、万科泊寓等TOP10公寓巨头品牌，占领了公寓市场7成以上的规模。

头部企业陆续在上半年发布了2022年的业绩结果，均取得不错的亮眼成绩，以魔方公寓为例，截至2022年底，公司有76245套在营公寓、覆盖全国25座城市，门店数量达388个。市场整合方面，自2020年以来，公司是业内最活跃的收购者，完成了总价值约14亿人民币的12项收购。财务方面，公司营业收入由2020年的9.49亿元增加55%至2021年的14.71亿元，即使面对疫情冲击，公司业绩依旧表现强劲，2022年公司收入17.14亿元，同比增长16.5%。

头部企业在公寓市场中发挥着雄厚的实力，据了解，6月涉及到新增开业的样本企业主要有泊寓、乐乎公寓、城家公寓、魔方公寓、安歆公寓等头部企业，而头部企业在公寓市场中的占比高达80%，而这些头部企业也在通过产品升级的方式不断提高品牌在市场中的活跃度，加强企业规模化，显然，公寓市场中的头部企业是不可忽视的“主力军”。

中高端公寓产品越来越受青睐

观察发现，无论是新增品牌，还是投资机构收并购公寓资产，还是近期开业的公寓项目，大多以中高端公寓产品为主。

5月31日，中海长租公寓在上海新入市的中海海堂国际服务公寓是其在上海的首个旗舰级海堂国际公寓。项目配套有30万平方米的甲级写字楼，22万平方米环宇城MAX购物中心、中海剧院、山姆会员店城市旗舰店等多元业态，构建多元业态城市综合体。构建真如城市副中心最大城市综合体名片，真正实现沪上无阶生活圈。

6月9日，乐璟生活社区也加速布局中高端租赁市场，星寓乐璟生活社区官微发布消息表示，定位为中高端服务式公寓的CCB建融家园·具美公寓正式开业。项目位于苏州工业园区内，共计8层，可提供房间数162间，可容纳324人。

同样在6月，招商伊敦也是紧跟其后，其旗下的中高端服务公寓品牌壹棠服务公寓首次入驻北京，首个酒店式服务公寓北京华商壹棠即将入市。周边汇集多个商业综合体和高档写字楼项目，如远洋未来汇购物中心、SKP商场、新世界百货、华贸中心和央视大楼等。

企业对中高端公寓市场关注在不断提升，市场需求从量变到质变，实际上，正是中高端市场的优良管理和公寓品质恰好符合新兴消费者的需求，同样，他们也负担得起中高端市场的价格，才会使中高端市场的关注度越来越高，企业对中高端公寓市场也备受青睐。

公寓开店潮价格稳中有降

今年上半年，公寓开业项目就出现井喷状态，根据亚洲旅宿大数据研究院的监测报告，4月，多家公寓开工建设、开业、预开业或签约投资等，已开业项目为5个，预开业项目为4个，已签约项目为2个，股权转让项目1个。此外，据观点指数监测，5-6月共计录得15个项目开业。另据相关数据统计，预计下半年中等规模公寓开业项目就将达到50个以上。

此外，保租房的大规模发展，也对平抑公寓市场价格起到了积极推动作用。保租房政策的加持，更是让纳保队伍中的公寓品牌喊出了“应纳尽纳”的口号。保租房与市场化的公寓优势互补，实现双赢。从今年3月份开始，样本企业开店积极性居高不下，入市项目数在毕业季租房热潮前得到大幅提升，而毕业季的到来，整个公寓市场价格却是稳中有降，政企合作助力住房租赁产业长期健康平稳发展，也是未来的必然趋势。

公寓资产管理迎来历史性机遇

公寓行业作为近些年新型投资热点，已经吸引了大量资本市场的关注。资本的注入也为公寓成为投资产品打下了一定的基础，随着城市经济的不断繁荣，已有多个公寓企业获得了资本市场的资金加持，成功推动产业壮大。

做了11年长租公寓的微领地集团CEO周君强表示，能够明显感受到，如今寻求合作的内外投资方多了起来，不仅有基金、信托等各类金融机构，一些产业机构也纷纷找上门来。作为资产管理方的微领地，在2022年12月就已取得7个重资产项目，3万间保租房房源，已开业运营5000间，微领地希望选择一些有潜力的项目，通过运营能力提升资产价值。

毫无疑问，租赁大时代是存量资产管理的黄金时代，其中公寓类相较于其他类存量资产，更有需求刚性、稳定、成长空间大的特征。在开发商、PE 资本、产业资本纷纷进驻的同时，公寓资产管理行业迎来历史性的机遇。行业将加快整合、形成一批具有一定品牌优势的公寓资产管理人和机构。

可以预见，公寓资产管理是一个集运营管理、投资管理、金融财务、风险管理等多方面的资产管理行业。在此行业大势之下， 无论是品牌公寓运营商还是开发商，都应该看清楚公寓资产管理的行业本质：长线投资，以资产价值管理为核心，公寓产业是可以预见的朝阳产业。

综上，随着新品牌和新店的不断推出，公寓市场的优势将不断被释放，市场内部的参与者也会愈来愈多，公寓市场或将迎来新的一轮发展机遇以及更残酷的洗牌。亘古不变的是，未来仍然属于那些打好品牌，做好运营，重视资产管理的公寓企业。